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Tu
compromiso de compra
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Comprobación de la situación del inmueble por
el comprador
Comprobación física del inmueble. Esta comprobación
solo será posible cuando, se trate de viviendas de 2ª
mano o vivienda nueva terminada. Recuerda que siempre es conveniente
realizar esta comprobación asistido de un profesional.
Comprobación documental de la situación jurídica
del inmueble. Una vez hecha la comprobación física,
se debe realizar una verificación de la situación
registral del inmueble; es decir: consultar en el Registro de
la Propiedad la existencia o no de algún condicionante
sobre el inmueble a adquirir, cargas o gravámenes o limitaciones
del derecho de libre disponibilidad que pueda perjudicar el disfrute
del mismo.
Si existe alguna de esta circunstancia, es aconsejable que te
asegures ante un profesional, antes de efectuar la compra y de
no ser posible, tener perfecto conocimiento sobre el alcance de
las mismas. La comprobación se realiza acudiendo al Registro
de la Propiedad donde se encuentre el inmueble para solicitar
en ventanilla una Nota Simple. No obstante, el notario, en el
momento de la escritura te advertirá de las cargas y gravámenes
que presenta el inmueble. ¡Presta especial atención
a la lectura y no olvides preguntar en caso de duda!
En el Ayuntamiento puedes comprobar si el inmueble se encuentra
afecto de modo desfavorable por algún plan urbanístico
proyectado y si cumple las exigencias de los planes urbanísticos
en vigor, así como si está al corriente en el pago
de los tributos o contribuciones que gravan directamente el inmueble
y en las que tras la compra del mismo puede quedar subrogado de
forma subsidiaria.
En la comunidad de propietarios puedes enterarte de las deudas
en concepto de comunidad, si bien el notario requerirá
del vendedor un Certificado firmado por el presidente en el que
se hará constar las deudas pendientes.
En las compañías suministradoras de agua, luz y
gas obtendrás información acerca de si existen pagos
pendientes por estos conceptos. A veces resulta más económico
sufragar las deudas del propietario anterior que promover un alta
nueva.
Documento de compromiso y efectos de cada uno
Una vez te hayas decidido por un inmueble, es momento de formalizar
el compromiso correspondiente y que más se adapte a tu
situación y a la del inmueble. En función de ello
te informamos de algunas de las consecuencias de la firma de un
documento con el vendedor que comprometa la operación.
- Solicitud de compra
- Compromiso de venta o de compra
- Documento de arras
- Opción de compra
- Documento privado de venta
- Escritura pública
Debes de tener en cuenta que la firma de un tipo de documento
u otro, depende de la situación en que se encuentre el
inmueble, así como de los acuerdos que hayas convenido
con el vendedor. No existe ninguna norma que obligue a la firma
de uno u otro documento, ello es facultativo de las partes y está
en función de lo que éstas acuerden. No obstante,
la elección de un tipo de documento, dado la regulación
que cada uno de ellos tiene, puede derivar a diferentes compromisos
o efectos.
Ojo: Debes tener en cuenta que la consideración de un documento
no depende del título que encabeza el mismo, sino de su
contenido y de las obligaciones que se han pactado.
- Mediante la solicitud de compra, tan sólo se expresa
el deseo de llegar a adquirir un inmueble, no supone compromiso
de ninguna de las partes, tan sólo es la expresión
de un deseo, cualquier parte puede desistir de su voluntad sin
que exista exigencia de su cumplimiento.
- El compromiso de venta o de compra, es un documento por el que
una de las partes, o las dos, se comprometen a efectuar la venta,
aún no consumada del inmueble. Estos documentos suelen
efectuarse en los casos en que hay un hecho pendiente de producirse
de forma que las partes no quedarán comprometidas si ello
no se produce, suele plasmarse como una promesa de vender en determinados
supuestos. Este documento conlleva muy variados compromisos según
las circunstancias de la operación.
- Mediante el documento de arras existe una intención de
comprar y vender, en la que se efectúa la reserva del inmueble
mediante la entrega de unas arras o señal. Esta cantidad
que se entrega a cuenta conlleva un compromiso y los efectos del
desistimiento unilateral suelen venir regulados en el propio documento.
- El documento de opción de compra conlleva la reserva
del inmueble para el comprador durante el tiempo que se ha pactado,
de forma que si en este plazo y en los términos convenidos
no se adquiere el inmueble, se pierde la reserva o precio de la
opción. Debes de tener en cuenta que por el hecho de firmar
la opción no se manifiesta deseo de compra, pero la falta
de este ejercicio suele conllevar la pérdida del importe
entregado.
Los documentos reseñados pueden aparecer en su relación
con la parte vendedora, aunque en la mayoría de los casos,
te encontrarás con los que referimos a continuación:
- El contrato privado de venta, suele efectuarse en el tráfico
inmobiliario con anterioridad a la formalización de la
escritura pública. El instrumento del documento privado
no quita eficacia a la venta que puede consumarse con la entrega
del bien, si bien el riesgo se mantiene principalmente frente
a terceros ya que no tenemos la protección registrar y
la consideración de terceros de buena fe.
- En la escritura pública de compraventa se efectúa
normalmente de forma coincidente a la entrega del bien y pago
del total precio de la compraventa, y no tiene por qué
modificar las condiciones que se hubieran acordado en compromiso
de venta, salvo expresa voluntad conjunta de las partes. Este
documento se precisa para poder inscribir la titularidad en el
Registro de la propiedad para que la compraventa surta efectos
frente a terceros. El coste de la notaría depende del tipo
de inmueble y de si existe hipoteca.
Información a suministrar por el vendedor
Cada comunidad autónoma tiene una regulación específica
sobre la información a aportar por el vendedor, en el trámite
de la venta de una vivienda; Habitualmente y sin perjuicio de
que se consulte esta norma, generalmente se exige que se aporte
la siguiente información, según el tipo de inmueble
que se adquiere:
- Viviendas en primera transmisión.
- Datos relativos al promotor y al constructor.
- Condiciones económicas: precio total y conceptos que
éste incluye.
- Características esenciales de la vivienda.
- Titularidad y situación de cargas de inmueble.
- Situación administrativa: licencia municipal de edificación,
y de ocupación o calificación definitiva.
- Condiciones de uso y mantenimiento.
- Garantías por las cantidades entregadas a cuenta.
- Viviendas en segunda o posteriores transmisiones.
- Las mismas antes expuestas, salvo que en lugar de identificar
al promotor o constructor se identifica al titular vendedor.
Viviendas en proyecto o en construcción
Cuando la venta de las viviendas se produzca en proyecto o en
construcción de las mismas, el vendedor deberá acreditar
los siguientes extremos:
- La disponibilidad de los terrenos, proyecto técnico y
licencia de obras.
- La escritura de declaración de obra nueva en construcción
y propuesta de estatutos.
- Previsión de los plazos de finalización y entrega
de las viviendas una vez acabadas.
