Antes de adquirir una vivienda de segunda mano y a fin de evitar
problemas futuros:
Solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad, donde
figurará una breve descripción de la vivienda, quién
es el propietario y las cargas, que en su caso, existen. Para
solicitarla basta con rellenar un formulario en el Registro de
la Propiedad con los datos de la vivienda.
Si sobre la vivienda pesase alguna carga, pida al vendedor los
justificantes o certificados de que está al corriente en
el pago de las cuotas, en caso contrario la entidad bancaria puede
proceder al embargo de la misma independientemente de que se haya
cambiado el titular de la misma.
Asegúrese de que la vivienda no está arrendada,
ya que la Ley otorga a determinados inquilinos un derecho de adquisición
preferente en los casos en los que el propietario desee venderla
a un tercero.
El contrato de arrendamiento puede ser privado o figurar en escritura
pública, sin que en el primero de los casos conste inscrito
en el Registro de la Propiedad, por lo que es conveniente hacer
constar en el contrato de compraventa que la vivienda se encuentra
libre de inquilinos.
Solicite al Presidente o Administrador de la Comunidad de Propietarios
a la que pertenece el inmueble, información sobre si el
propietario está o no al corriente del pago de las cuotas
de comunidad y lo que en su caso adeudad, ya quien adquiera la
propiedad deberá pagar esas cuotas pendientes con el límite
máximo de una anualidad.
Actualmente las Notarias suelen exigir que el vendedor aporte
una certificación expedida por el Secretario de la comunidad
de propietarios en la que se haga constar este extremo.
Compruebe en el Ayuntamiento si el vendedor ha satisfecho el Impuesto
sobre Bienes Inmuebles (Contribución) así como para
solicitar información de aquellos otros tributos de carácter
municipal que puedan afectar a la vivienda.
Solicite la acreditación de la persona que vende la vivienda,
si se trata de un agente de la propiedad inmobiliaria, su número
de colegiado, si es un promotor, su CIF y datos del Registro Mercantil,
si es un particular, su DNI, etc. Antes de firmar una escritura
pública de compraventa ante Notario, es habitual que entre
las partes se haya celebrado un contrato de señal por el
que el vendedor se compromete a no vender el inmueble a cambio
de la entrega de una cantidad de dinero como parte del precio
acordado por la vivienda.
En este contrato de señal también suele pactarse,
por un lado, que si la compraventa no se lleva a efecto por causa
del comprador, éste perderá la cantidad entregada
a cuenta, y por otro que si es por cuenta del vendedor, adquiere
el compromiso de devolver al comprador el doble de la cantidad
que éste le entregó en concepto de señal.
Este contrato también puede denominarse de arras.
El importe de la señal debe figurar en la escritura de
compraventa como cantidad ya entregada a cuenta del precio, o
ser descontado del precio del inmueble que se hace constar en
dicha escritura, ya que en caso contrario el vendedor podría
reclamarle el pago de la totalidad del precio.
Si para adquirir la vivienda necesita que se le conceda un crédito,
firme un documento de señal o un documento de opción
de compra en el que figure expresamente que se condiciona la compra
de la vivienda a la concesión del préstamo.
Si la vivienda que desea adquirir tiene una antigüedad de
menos de 10 años, podrá exigir responsabilidades
a la promotora, constructora y al arquitecto por los desperfectos
estructurales que presente la misma, conservando los mismos derechos
que correspondían al primer propietario. Si por el contrario
la antigüedad es superior a 10 años, sólo dispondrá
de 6 meses posteriores a la fecha de la compra para reclamar al
vendedor la reparación de los desperfectos.
Al contrato de compraventa de la vivienda de segunda mano le es
aplicable lo señalado para la compraventa de viviendas
de nueva construcción.
Los gastos e impuestos que deberá abonar cuando adquiera
una vivienda de segunda mano son los siguientes:
El Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y actos Jurídicos
Documentados (ITPAJD), se abona cada vez que se suscribe por ejemplo,
un documento notarial. Su importe dependerá del precio
de la vivienda que se haga constar en la escritura pública,
entre otras cosas.
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana (plusvalía). Se trata de un impuesto municipal que
grava la revalorización de la vivienda desde la última
transmisión, y que corresponde abonar al vendedor.
Gastos de cancelación de cargas y gravámenes,
Corresponden, salvo pacto en contra, al vendedor porque se originan
con anterioridad a la venta. Sin embargo en los casos de subrogación
de hipoteca, generalmente los gastos serán asumidos por
el comprador.
Los gastos notariales, por la redacción de la escritura
pública de compraventa de la vivienda, se distribuirán
según pacten las partes y a falta de pacto, serán
de cuenta del vendedor.
Los gastos de registro de la propiedad, por la inscripción
de la escritura pública de compraventa. Se necesitará
el original de la escritura y los resguardos de liquidación
de los impuestos correspondientes.
