A la hora de comprar una vivienda nueva en construcción,
sobre plano, el promotor deberá proporcionarle la siguiente
información:
Datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro
Mercantil.
Planos generales y detallados de la vivienda Instrucciones sobre
el uso y conservación de las instalaciones.
Memoria de calidades.
El precio y la forma de pago.
La publicidad que se le entrega sobre la vivienda de nueva construcción,
vincula a la constructora como si se tratase de un contrato, por
lo que está obliga a cumplir todo lo que se oferte en los
mismos; así es conveniente conservar todos los anuncios
y folletos de la promoción por si deseamos efectuar después
alguna reclamación en vía amistosa o judicial.
Para adquirir la vivienda Vd. deberá entregar una suma
de dinero en concepto de señal o arras, que permitirá
reservarla a su favor hasta que se celebre el contrato de compraventa.
Si finalmente decide no comprar la vivienda, en la mayoría
de los casos perderá la cantidad entregada en concepto
de señal.
Si decide adquirir la vivienda, normalmente le exigirán
la entrega de unas cantidades de dinero que se pagarán
en la forma que se acuerde, mientras se construye la vivienda
y hasta la firma del contrato de compra-venta; estas cantidades
se descontarán del importe total de la misma.
Estás cantidades que entregue a cuenta de forma periódica,
deben ser garantizadas por los promotores de la vivienda mediante
seguro o aval.
En los casos en los que la construcción no llegue a iniciarse
o no se termine, la promotora estará obligada a devolver
dichas cantidades incrementadas, en general en un 6% de penalización.
Por este motivo, asegúrese a la hora de firmar el precontrato
de que en el mismo figura este seguro o aval.
El promotor deberá entregarle la póliza individual
de este seguro o algún documento que acredite la existencia
del aval e información sobre los mismos que también
podrá obtenerse directamente de la compañía
aseguradora o la financiera, respectivamente; de esta forma podrá
conocer cual es el capital cubierto para su vivienda, la duración
de la póliza, etc.
Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada
en el plazo acordado, Vd. Puede exigir la devolución de
las cantidades entregadas de forma periódica, mediante
la pertinente solicitud de devolución al promotor.
Realice esta petición de manera que quede constancia de
la misma, mediante telegrama con acuse de recibo, burofax o requerimiento
notarial. Si el promotor no contesta a dicha petición,
puede dirigirse a la compañía aseguradora o entidad
financiera que prestó aval para solicitar la devolución
del capital entregado a cuenta en la compra de la vivienda.
El contrato privado de compraventa se celebrará entre Vd.
(comprador) y la empresa promotora (vendedor) y en el mismo debe
constar, al menos lo siguiente:
Los datos de las partes, comprador y vendedor.
Si tiene la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
Identificación de la vivienda. (superficie, lindes, anejos)
El plano de la vivienda y la memoria de calidades.
El precio y las condiciones de la adquisición (cantidades
periódicas a pagar así como la póliza del
seguro, la cuenta corriente donde se ingresarán esas cantidades
a cuenta, la penalización que se estipulan para el caso
de que Ud. no realice los pagos acordados o para el vendedor si
no ofrece las calidades prometidas).
El importe de los impuestos que habrán de satisfacerse.
La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que
el promotor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso
respecto de la fecha prevista para la entrega.
Firma de las dos partes que contratan (comprador y vendedor).
Si no se ha realizado con anterioridad, a la firma del contrato,
se le deberá entregar la siguiente documentación:
1. Descripción de la vivienda y del edificio donde se encuentra,
así como de las zonas comunes y servicios accesorios.
2. Plano de la vivienda y dónde esta localizada. Trazado
de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción
y las garantías de las mismas, así como las medidas
de prevención de incendios del edificio.
3. Materiales empleados en la construcción de la vivienda.
4. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones
que necesiten algún cuidado especial y sobre la evacuación
del inmueble en caso de emergencia.
5. Datos de la inscripción del inmueble en el Registro
de la Propiedad o mención de que se haya inscrita en el
mismo.
6. Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción
de la vivienda y Cédula urbanística o certificación
acreditativa de las circunstancias urbanísticas del suelo.
Generalmente, la entrega de llaves se realiza a la firma de la
escritura pública de compraventa de la vivienda otorgada
ante Notario. A partir del momento de la inscripción de
esta escritura en el registro de la Propiedad, siempre previa
liquidación de los impuestos correspondientes, el contrato
no sólo afectará al comprador y al vendedor sino
también a terceros.
Es bastante probable que si Ud. no dispone de la totalidad del
precio de la vivienda, solicite un préstamo hipotecario.
En tal caso es recomendable que se informe sobre las condiciones
y características del mismo, en diversas entidades financieras
antes de su firma.
La escritura en la que consta el préstamo hipotecario también
deberá ser inscrita en el registro de la Propiedad. Los
gastos e impuestos que se abonan al adquirir una vivienda son:
IVA, sólo en los casos de que la vivienda adquirida sea
de nueva construcción, y es el 7% del precio de compra
neto.
El Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y actos Jurídicos
Documentados (ITPAJD), se abona cada vez que se suscribe por ejemplo,
un documento notarial. Su importe dependerá del precio
de la vivienda que se haga constar en la escritura pública,
entre otras cosas.
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana (plusvalía). Se trata de un impuesto municipal que
grava la revalorización de la vivienda desde la última
transmisión, y que corresponde abonar al vendedor.
Los gastos notariales, por la redacción de la escritura
pública de compraventa de la vivienda. El importe dependerá
del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda
la escritura.
Los gastos de registro de la propiedad, por la inscripción
de la escritura pública de compraventa. Se necesitará
el original de la escritura y los resguardos de liquidación
de los impuestos correspondientes.
Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para
detectar sus posibles defectos. Para formular reclamaciones y
solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador
dispone de los siguientes plazos:
Para las viviendas con licencia de edificación anterior
a mayo de 2000: 6 meses, desde la entrega de la vivienda, para
aquellos defectos que no afecten a la finalidad principal de la
vivienda. 10 años, desde el día en que concluyó
la construcción, por defectos en los elementos esenciales
de la estructura del edificio. 15 años, para los casos
en los que el constructor no haya cumplido las condiciones del
contrato.
Para viviendas con licencia de edificación posterior mayo
de 2000: 1 año, para los defectos que afecten al acabado
de la obra (problemas de instalación eléctrica,
pintura, etc.) 3 años, para los defectos que afecten a
las condiciones de habitabilidad (humedades...) 10 años,
para defectos que afecten a la estructura del edificio.
El promotor, finalmente, debe entregarle una Cédula de
Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación. Es un documento
administrativo expedido por la Dirección general de la
Vivienda en el que hace constar que el inmueble es apto para su
destino, vivienda.
