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Hipoteca
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CONCEPTOS BASICOS
En el Préstamo Hipotecario, la entidad financiera entrega
una cantidad de dinero al comprador, que se convierte por ello en
propietario y prestatario, para que lo devuelva más los intereses
en el periodo pactado.
Como garantía de esa deuda el prestatario otorga hipoteca
a favor de la entidad financiera.
IMPORTE MAXIMO
La cuantía máxima de una hipoteca depende de varios
factores:
- El primer límite viene dado por el valor de la vivienda.
La Ley del mercado hipotecario establece que las entidades pueden
prestar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda
adquirida o tomada como garantía. La valoración debe
ser realizada por una sociedad de tasación independiente
y registrada como tal en el Ministerio de Economía. Algunas
entidades financieras han adaptado su oferta alas necesidades de
los clientes, llegando a porcentajes incluso superiores al 100%
del valor de tasación.
- La segunda limitación viene marcada por los ingresos. Lo
habitual es que la cuota mensual del préstamo no sobrepase
el 30 o 40% de los ingresos netos mensuales, aunque esto depende
mucho del análisis de la entidad financiera, de otras garantías
personales, de otros bienes,…
La cantidad de dinero prestada por la entidad, se denomina capital.
El capital prestado más los intereses correspondientes es
lo que se debe pagar en el plazo previsto.
LAS CUOTAS
Es la cantidad que se paga periódicamente y que en el plazo
previsto lleva a devolver el capital inicial mas los intereses.
Cada cuota tiene una parte de capital, que se denomina amortización
de capital, y una parte de intereses.
Lo normal es que las cuotas sean mensuales, pero también
pueden ser bimestrales, trimestrales, semestrales o anuales.
Cuando la hipoteca permite durante un periodo no pagar cuotas (normalmente
al principio) se denomina carencia total, si permite no pagar la
parte de amortización, se llama carencia parcial o de amortización.
LA AMORTIZACION
Es el pago del capital pendiente que se hace en cada cuota. En los
prestamos con sistema de amortización francés (el
que se utiliza en el 90% de las hipotecas) al principio se pagan
mas intereses y menos capital y al final del préstamo es
al contrario. El dinero que se entrega fuera de las cuotas normales
para bajar la deuda es una amortización parcial. Cuando se
cancela toda la deuda de una vez es una cancelación o amortización
total anticipada.
EL PLAZO
Es el periodo de tiempo contratado para devolver el capital y los
intereses. En el mercado hay entidades que ofrecen hasta 35 años,
lo que permite que las cuotas mensuales sean más reducidas.
EL TIPO DE INTERES
Es el precio del capital prestado. El tipo de interés puede
ser fijo si no varia durante toda la vida del préstamo o
variable si varia en algún momento. Este elemento diferencia
las hipotecas a tipo fijo de las de a tipo variable.
También existe el tipo mixto, cuando el tipo de interés
se mantiene fijo durante un periodo inicial superior a un año
y después es variable.
Los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable
se revisan de acuerdo a unos valores conocidos como índices
de referencia.
Para garantizar la transparencia de las operaciones a sus clientes,
las entidades de crédito suelen utilizar los índices
oficiales del Mercado Hipotecario que establece y publica el Banco
de España. Estos índices se pueden consultar normalmente
en la prensa. Algunos ejemplos de ellos son el IRPH, el Euribor
o la Deuda Publica
COMISIONES
Para la concesión del préstamo por una entidad financiera,
la ley establece que todos los gastos relativos al estudio de la
operación se deben incluir en una sola comisión inicial
que se denomina comisión de apertura. No puede haber otras
comisiones de estudios o de concesión. El precio de estas
comisiones es libre siempre que se haya comunicado al Banco de España.
Puede haber otras comisiones que deben estar previamente comunicadas
y autorizadas por el Banco de España, que fiscaliza y controla
a todo el sistema financiero. Las más frecuentes son:
- Amortización parcial anticipada
- Subrogación
- Modificación de condiciones o garantías
- Cancelación anticipada
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